大阪市や周辺では戸建て民泊のご依頼が多く、ルールが緩和されてから三階建ての戸建てのご依頼も増えております。
三階建ての場合、だいたい二階がリビング、三階が宿泊室、という間取りですよね。
ところが三階以上の階が宿泊室になる場合、実はやっかいな問題があります。
建築基準法（以下、建基法と略）で、「竪穴区画」が必要、と定められているのです。
竪穴区画とは、簡単に言えば階段と居室の間に耐火のドアがあって空間として仕切られていることです。
こちらの民泊総合研究所様のサイトに詳細な解説があるので、ご参照ください。
https://minpaku.algoren.co.jp/minpaku-third-floor
でも、「リビングと階段に仕切りがない間取り」って多いですよね？
原則からいうと、こういう間取りはアウトです。
では、どうするのでしょうか？
私ども消防業者は、建基法のことはあえてこちらから「この物件、ここが違反みたんなんですけど、ダメですか？」なんてことは消防署に事前確認したりしません。
原則ダメ、と法律で決まってることは、向こうも聞いてしまった以上「いいですよ」とは言えなくなるからです。
なので、竪穴区画がない三階建て以上の間取りの民泊物件の場合、最悪、最終段階までいって営業許可が下りない、というリスクもあります、と初めにご説明した上で、着手させていただいています。
さて、それで許可が下りなかったことが、実際にあるのでしょうか？
弊社が今までお請けした三階建て以上の戸建て民泊で許可がおりなかった物件はありません。
知り合いの行政書士複数に、この竪穴区画がない問題で、保健所で許可が下りなかったケースってあるのか、そういうケース聞いたことがあるのか、きいてみたところ・・・
一件だけ、ありました。
そこは、近隣で議員を巻き込んで民泊反対運動が起きたところらしく、「竪穴区画がないじゃないか」というつっこみをいれられ、やむなく保健所が許可を下さなかったそうです。
非常に特殊なケースのようでした。
というわけで、リスクはゼロとはいいませんが、３階建てでいい物件もたくさんあります。
民泊をご検討のかたは、三階建て、ご検討されてみてはいかがでしょうか。
！！！！2025/6/26追記！！！！
消防法令適合通知がでて、すでに弊社の手を離れた案件なのですが、この竪穴区画問題をつっこまれ、「３階に宿泊室を設けるのはダメ」と保健所が許可をおろさない、という案件が発生しました。
このケースでも保健所に通報があったそうです。民泊反対の近隣の方か、競合する同業者なのか、誰が通報したのかは不明ですが、名指しで通報された以上、保健所としても対処せざるを得なくなった、ということですね・・・
あらためて、民泊運営はご近所とうまくやっておくこと、重要だなとおもいました。
弊社も民泊運営していたころは、ご近所からよく「今日の客はうるさい」と苦情の電話を頂くことがあり、そのたびに後日手土産もっておわびにいっておりました(´；ω；`)ｳｩｩ
